房地产企业增值税全程会计处理

营改增已经一年多了，经常有学员询问增值税的会计处理问题，我今天就专题聊聊增值税会计处理。

首先，谈谈我对会计科目的认识。

一、会计做账有法，但无定法。

会计做账，是通过“借贷”科目以及记账凭证来反映真实的经济业务，类似我们通过照片、投影机等工具，进行情景再现。因此，会计尽可能利用“会计科目”真实、完整反映经济业务。但是，经济业务的复杂性以及个体差异，我们不一定要求所有的会计人员统一做账手法。

二、税法是针对经济业务征税，不是针对会计科目征税。

明白了这个道理，我们就不要固执的认为：收到购房款计入“其他应付款”就不预缴增值税了。不论如何会计处理，均不能改变购房款缴纳增值税的属性。

其次，我们通过具体案例，与大家展开分析。

案例【1】

金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“老项目”。不考虑其他因素。增值税会计处理：

1、收到预收款

借：银行存款100

   贷：预收账款100

2、预缴增值税

借：应交税费—预缴增值税—老项目2.86

贷：银行存款2.86

预缴增值税计算过程：100 /（1+5%）* 3% = 2.86

3、缴纳城建税等

借：应交税费—应交城建税

            —土地增值税预交

—教育附加等

贷：银行存款

4、月末将城建税等结转当期损益

借：税金及附加

    贷：应交税费—应交城建税

                —土地增值税

—教育附加等

5、将来确认收入的时候

借：预收账款100

   贷：主营业务收入95.24

       应交税费—未交增值税—老项目4.76

应交增值税计算过程：100 /（1 + 5%）* 5% = 4.76

6、预缴增值税结转至“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—老项目2.86

贷：应交税费—预缴增值税—老项目2.86

7、补缴增值税

借：应交税费—未交增值税—老项目（4.76 – 2.86）= 1.9

   贷：银行存款1.9

计算过程：补缴增值税（应交增值税4.76 – 预缴增值税2.86）= 1.9

8、同时计算城建税、教育附加等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

案例【2】

金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“新项目”。确认收入确认递减的土地成本是30万元。不考虑其他因素。增值税会计处理：

1、收到预收款时

借：银行存款100

   贷：预收账款100

2、预缴增值税

借：应交税费—预缴增值税—老项目2.70

贷：银行存款2.70

预缴增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 3% = 2.70

3、缴纳城建税等

借：应交税费—应交城建税

            —土地增值税预交

—教育附加等

贷：银行存款

4、月末将城建税等结转当期损益

借：税金及附加

    贷：应交税费—应交城建税

                —土地增值税

—教育附加等

5-1、将来确认收入的时候

借：预收账款100

   贷：主营业务收入90.09

       应交税费—应交增值税（销项税额)—新项目9.91

增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 11% = 9.91

5-2、土地成本差额纳税的问题

扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）2.97

       贷：主营业务成本 2.97

计算过程：

｛100 /（1 + 11%）* 11%｝–（100 –30）/（1 + 11%）* 11%

=2.97

接下来，进项、销项递减的时候，要区分为三种情况进行会计处理：

第一种情况：

6、假设没有进项税额

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）9.91

     贷：应交税费—未交增值税9.91

7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

8、补缴差额增值税

借：应交税费—未交增值税—新项目7.21

   贷：银行存款7.21

增值税计算过程：销项9.91 – 预缴增值税2.7 = 7.21

9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

第二种情况：

6、假设可以抵扣进项税额是5万元

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）4.91

   贷：应交税费—未交增值税4.91

增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 = 4.91万元

7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

8、补缴差额增值税

借：应交税费—未交增值税—新项目2.21

   贷：银行存款2.21

增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 – 预缴增值税2.7 = 2.21

9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

第三种情况：

假设可以抵扣的进项余额是15万元，则不需做会计处理，应交税费—应交增值税余额是5.09（15 – 9.91）万元。

提示：同时将预缴的增值税转入“未交增值税”。

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

    贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

其他分录同上。